인천 검단신도시 AA16BL 공동주택 건설사업  동의안 심사보고서

2020.9.15.(화)

기획행정위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2020. 9. 1.

나. 제 안 자 : 인천광역시장 제출

다. 회부일자 : 2020. 9. 2.

라. 상정일자 : 제265회 임시회 제4차 위원회(2020년 9월15일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 김광용 기획조정실장

❍ 검토보고 : 박세윤 기획행정수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 검단신도시 내 공공분양주택의 지속적인 공급을 통해 무주택 서민과 실수요자를 위한 쾌적한 주거 환경을 마련하고,

❍ 정부의 공적주택 공급정책*을 적극 이행하고자 ｢지방공기업법｣ 제65조의3에 따라 인천광역시의회의 동의를 받고자 함.

*사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵(국토교통부, 2017.11.29.)

나. 주요골자

❍ 관련근거 : 「공공주택특별법」

❍ 사 업 명 : 인천 검단신도시 AA16BL 공동주택 건설사업

❍ 위    치 : 검단신도시 2단계 AA16BL

❍ 면    적 : 88,640㎡(약 26,814평) / 건설호수 1,535호

*연면적 242,205㎡(약 73,267평)

❍ 사 업 비 : 6,349억원

❍ 사업기간 : 2020년 ~ 2024년

❍ 시 행 자 : 인천도시공사

❍ 전체사업 타당성검토(검토기관 : 지방공기업평가원)

구 분		검토결과	비 고
추정손익 (억원)	총 현금수입	6,470억원
	총 현금유출	6,349억원
	경상이익	121억원
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	16억원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.0030	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	4.85%	IRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름

(단위 : 억원)

구분	합계	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년
총 현금유입	6,470	-	382	1,718	2,270	2,100
총 현금유출	6,349	206	2,062	1,598	1,906	577
순 현금흐름	3,893	△206	△1,680	120	364	1,523
손익(누계)		△206	△1,886	△1,766	△1,402	121

❍ 인천지역경제에 미치는 영향(지방공기업평가원 검토)

생산유발효과	부가가치유발효과	소득유발효과	고용유발효과
4,454억원	1,451억원	1,061억원	3,567명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 「인천 검단신도시 AA16BL 공동주택 건설사업」은 인천도시공사가 검단신도시 2단계 내 일원에 총사업비 6,349억원을 투자하여 공동주택을 건설하려는 신규 투자 사업으로써, 「지방공기업법」제65조의3제1항 및 같은 법 시행령 제58조의2제1항 규정에 따라 의회의 의결을 받고자 하는 사항임.

법 제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

시행령 제58조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 법 제65조의3 제1항에서 "대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업"이란 다음 각 호의 구분에 따른 투자사업을 말한다.

1. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도가 설립한 공사: 총사업비 500억원 이상의 신규 투자사업

❍ 본 사업은 정부의 공적주택 100만호 공급정책*에 따라 인천도시공사가 무주택 서민 및 실수요자의 주거안정과 주택시장의 안정을 목적으로 검단신도시 2단계 내 AA16BL 일원에 공동주택 1,535호**를 건설하려는 것으로 총사업비 6,349억원 전액을 인천도시공사가 투자하는 방식으로 추진하고자 하는 사업임.

*국토교통부, 2017.11.29.: 5년간(2018년~2022년) 총 100만호 공급(수도권 62만호)

☞공공임대주택 65만호(수도권 40만호), 공공지원주택 20만호(수도권 12만호), 공공분양주택 15만호(수도권 10만호)

**1,535호: 전용면적기준(74㎡ 447호, 84㎡ 623호, 92㎡ 460호, 114㎡ 5호)

❍ 본 사업 추진을 위해 「지방공기업법」제65조의3제2항에 의거 전문기관인 지방공기업평가원에 타당성판단을 검토 의뢰한 바, 2020. 6월 지방공기업평가원이 실시한 결과에 의하면, 사업대상지로서는 지리적으로 김포시와 인접하고, 원당·마전지구 등 인접지역에 중·소규모 택지지구*가 조성된 곳에 위치하고 있으나, 현재 서울과 연결되는 대중교통 수단 부재로 대중교통을 통한 서울 접근성은 다소 불편하나 향후 광역교통계획**이 실현될 경우 개선될 것으로 검토됨.

법 제65조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ② 제1항에 따른 타당성 검토는 전문 인력 및 조사ㆍ연구 능력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 전문기관으로서 행정안전부장관이 지정ㆍ고시하는 기관에 의뢰하여 실시하여야 한다.

*청라국제도시, 김포한강신도시, 일산신도시, 김포시 풍무지구

**인천지하철 1호선 연장(2024년 개통예정)시 약 200~600m내 신설역 이용가능

❍ 반면, 타당성 판단의 근간이 되는 경제성, 재무성, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과

- 경제적 타당성은 현재가치 기준으로 총비용은 5,553억원, 총편익*은 3,437억 86백만원, 순편익(순현재가치)은 △2,115억 14백만원으로써, 경제적 타당성은 확보하지 못한 것으로 나타났으나,

*총편익: 주거공간제공 편익+상업시설이용 편익

< 경제적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
순현재가치(NPV) 순현재가치(Net Present Value ; NPV): 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로 계산해 이를 합계한 것으로 NPV가 ‘0’보다 크면 그 사업은 투자가치가 있는 것으로 평가함.	△211,514백만원	NPV < 0 → 경제적 타당성 미확보
편익비용비율(B/C) 편익비용비율(Benefit-Cost ratio ; B/C ratio): 편익의 현재가치와 비용의 현재가치의 비율로 나타낸다. 여기서 '현재가치'(present value)란 미래에 발생할 편익과 비용을 할인한 現 시점의 시간적 가치를 말한다. B/C ratio가 ‘1’보다 크면 그 사업은 경제성이 있는 것으로 평가함.	0.6191	B/C ratio < 1 → 경제적 타당성 미확보
내부수익률(IRR) 내부수익률(Internal Rate of Return ; IRR): 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있는 것으로 평가함. 경기도시공사는 지방공기업평가원에서 사업성분석시 적용하는 할인율인 4.5%로 하여 내부수익률 평가에 활용하고 있음.	2.00%	IRR < 할인율(4.5%) → 경제적 타당성 미확보

※순현재가치(NPV) △211,514백만원, 편입비용비율(B/C) 0.6191, 내부수익률(IRR) 2.00%로서, NPV, B/C, IRR 모두 당해 사업이 경제적 타당성을 확보할 수 없을 것으로 분석됐음.

비용 감소율 38.1%이상, 편익증가율 61.6% 이상일 경우 당해 사업은 경제적 타당성을 확보할 수 있을 것으로 분석됐음.

- 재무적 타당성은 재무적 타당성지표인 수익성지수(PI)가 1에 근접함에 따라 민감도가 높은 것으로 분석되어 실제 사업수행시 현금흐름은 보다 양호할 것으로 판단하였으며, 분양가 0.33%이내 인하, 투자비 0.33%이내 증가, 분양률 99.39% 이상일 경우에는 재무적 타당성을 확보할 수 있다고 분석됐음.

< 재무적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
재무적 순현재가치(FNPV)*	1,584백만원	FNPV > 0 → 재무적 타당성 확보
수익성지수(PI)**	1.0030	PI > 1 → 재무적 타당성 확보
재무적 내부수익률(FIRR)***	4.85%	FIRR > 할인율(4.5%) → 재무적 타당성 확보

*FNPV: 재무적 순현재가치, **PI: 수익성지수, ***FIRR: 재무적 내부 수익률

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 4,454억원, 부가가치유발효과는 1,451억원, 소득유발효과는 1,061억원, 고용유발효과는 3,567명으로, 인천뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 나타나 보통으로 분석됐음.

< 지역경제 파급효과 분석 결과 >

구분	생산유발효과 (억원)	부가가치유발효과 (억원)	소득유발효과 (억원)	고용유발효과 (명)
인 천	4,454	1,451	1,061	3,567
전 국*	8,226	2,604	1,589	5,420

*전국에 대한 파급효과는 생산유발효과 8,226억원, 부가가치유발효과 2,604억원, 소득유발효과

1,589억원, 고용유발효과 5,420명으로 추정됨.

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「인천 검단신도시 AA16BL 공동주택 건설사업」에 대한 지방공기업평가원이 종합적

으로 분석한 타당성 검토결과는 “다소 미흡”으로 분석되었음.

경제성 경제성 분석: 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산하여 타당성 여부를 결정하는 방법, 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상하여 분석	재무성 재무성 분석: 사회전체의 입장이 아닌 프로젝트가 사업시행자에게 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히고 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교하여 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석의 개념임.	정책성 정책성 분석: 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석
타당성 미확보	타당성 확보	보통

□ 종합검토의견

❍ 본 동의안은 검단신도시 내 입지가 우수한 지역에 시세보다 저렴한 공공분양주택을 충분히 공급하여 무주택 서민 및 실수요자 등*에게 주거안정과 주거수준 향상을 도모하고, 주택시장의 안정을 목적으로 하는 정부의 주택 공급정책에 따라 인천도시공사가 시행하고자 하는

본 동의안의 취지임.

*주택구입 의사가 있는 무주택 실수요자, 주택구입이 어려운 임차인, 저소득 취약계층

다만, 최근 정부가 발표한 주택시장 안정을 위한 관리방안*으로 인하여 서구지역이 투기과열지구로 지정**됨에 따라 본 사업은 분양 등에 대한 리스크가 클 것으로 예상되어 이에 대한 대책을 적극 강구하여 인천도시공사의 부채를 최소화할 수 있는 방안 마련이 필요한 바, 신중한 논의와 검토가 필요할 것으로 사료됨.

*국토교통부, 2020. 6.17.

**인천 투기과열지구 지정(2020. 6.19.): 연수구, 남동구, 서구

4. 질의 및 답변 요지

❍ 건설사업 동의안이 왜 기획행정위원회로 상정이 되었는지?

⇒(기획조정실장) 현재 도시공사를 총괄 관리하는 사항으로 기획행정위원회로 상정한 것으로 알고 있음.

❍ 도시공사가 부채문제에 대해서 많이 개선된 것은 아닌지?

⇒(기획조정실장) 현재 도화구역 도시개발사업의 분양이 끝나서 그런 것임. 많이 개선되었음.

❍ 재정이 안정화되었으면, 관련 상임위에서 해야 되지 않은지?

⇒(기획조정실장) 추후 타 시도를 확인하여 검토 해보겠음.

❍ 총사업비 6,349억원에 대한 설명은?

⇒(도시공사사장) 토지매입비와 건축비용을 포함하는 것임.

❍ 부채의 많은 부분이 검단신도시로 알고 있는데. 그에 대한 설명은?

⇒(도시공사사장) 총 5조 8천억원이 투자되어 있음. 회수는 2조 8천억원임.

❍ 100%분양에 자신이 있습니까?

⇒(도시공사사장) 네. 그렇습니다.

❍ 서민들에게 32~40평을 분양받는 게 맞는지?

⇒(도시공사사장) 소형은 서민에게 분양하고, 40여평은 일반인에게 분양하는 것임.

❍ 평당 얼마인지?

⇒ (도시공사사장) 1,300만원 정도임.

❍ 분양은 언제 하는지?

⇒ (도시공사사장) 분양을 내 후년에 합니다.

❍ 요즘 부동산대책이 강화돼는데, 남동구와 서구가 투기과열지구로 선정됐는데, 문제가 없는지?

⇒ (도시공사사장) 지역적으로 차별이 있다고 생각하는데, 일반지역에는 영향력이 있다고 생각함.

❍ 향후 광역교통계획이 실현될 경우 개선될 것으로 검토됐다고 하는데, 이에 대한 설명은?

⇒ (도시공사사장) 인천지하철1호선 연장선이 확정되었음.

❍ 본 사업과 인천 계양 테크노밸리 사업이 중복은 안되는 것인지?

⇒ (도시공사사장) 입주하는 시차가 많이 나기 때문에 문제는 없을 것으로 생각함.

❍ 부지는 조성원가로 매입하는 것인지?

⇒ (도시공사사장) 아닙니다. 감정평가로 매입하는 것임.

❍ 분양시 우선 순위를 어떻게 하는 것인지?

⇒ (도시공사사장) 지방공기업평가원에서 검토할 때 굉장히 보수적으로 하고 있음.

❍ 주택을 건설하는 것보다 토지를 매각하는 것이 이익이 아닌지?

⇒ (도시공사사장) 그것은 아닙니다. 추후에 설명하도록 하겠음.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 7명(손민호, 조광휘, 남궁형, 강원모, 김국환, 백종빈, 조성혜 위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석위원 7명, 찬성 : 7명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

□ 붙임  인천 검단신도시 AA16BL 공동주택 건설사업 동의안 1부. 끝.

[붙임]

인천 검단신도시 AA16BL 공동주택 건설사업 동의안

의 안 번 호	878		제출연월일 : 2020. 9. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 검단신도시 내 공공분양주택의 지속적인 공급을 통해 무주택 서민과 실수요자를 위한 쾌적한 주거 환경을 마련하고,

○ 정부의 공적주택 공급정책을 적극 이행하고자, ｢지방공기업법｣ 제65조의3에 따라 인천광역시의회의 동의를 받고자 함.

□ 주요내용

○ 사업개요

- 근 거 법: ｢공공주택특별법｣ 제4조

- 사 업 명: 인천 검단신도시 AA16BL 공동주택 건설사업

- 위    치: 검단신도시 2단계 AA16BL

- 면    적: 88,640㎡ (연면적 242,205㎡)

- 사 업 비: 6,349억 원

- 사업기간: 2020년 ~ 2024년

- 시 행 자: 인천도시공사

○ 전체 사업 타당성 (지방공기업평가원 검토)

구분		검토결과	비고
추정 손익 (억 원)	총 현금수입	6,470
	총 현금유출	6,349
	경상이익	121
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	16억 원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.0030	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	4.85%	IRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

○ 현금흐름 (지방공기업평가원 검토)

(단위: 억원)

구분	합계	20년	21년	22년	23년	24년
총 현금유입	6,470	-	382	1,718	2,270	2,100
총 현금유출	6,349	206	2,062	1,598	1,906	577
순 현금흐름	121	-206	-1,680	120	364	1,523
손익(누계)		-206	-1,886	-1,766	-1,402	121

○ 지역경제에 미치는 영향 (지방공기업평가원 검토)

- 생산유발효과 4,454억원, 소득유발효과 1,061억원, 고용유발효과 3,567명

□ 위 치 도

사업대상지

1,535호

인천지하철 1호선 검단연장역